疯狂地王推高房价预期
王东娥
来源：环球时报·都市生活 网友评论条进入论坛 2009-08-11 13:21
近月来，万科地产斥资逾百亿速揽18块地，积极转战全国各地土地市场；保利地产投入82.9亿购置重庆鸿恩寺地王等11块地；金地集团斥资61.8亿元竞得上海青浦赵巷镇地王等5处优质地块；央企“黑马”方兴地产豪掷40.6亿北京高调购地；富力地产、中泽置业、中化方兴，“地王”宝座轮流坐……一场别开生面的“夺地大战”正在上演。
一“举”成名的地王
6月，北京土地之争进入白热化，成都中泽置业和方兴地产这两家在北京地产圈名不见经传的房地产公司皆因一“举”成名，迅速抢占了舆论焦点，其架势丝毫不亚于那些多年在房地产行业摸爬滚打的企业老大哥们。
螳螂捕蝉，黄雀在后，成都中泽置业力压兴业万发夺得朝阳区奥运村乡地块。6月26日下午，朝阳区奥运村乡地块在几轮竞价后报价迅速升至18.6亿元，此时仅剩下中信地产和兴业万发仍在积极角逐，就在报价达19.35亿中信地产放弃竞价后，成都中泽置业突然杀入，连续5次举牌力压兴业万发最终以19.6亿元竟得，并以1.52万元/平米的楼面地价，创下北京实行土地招拍挂制度以来的最高纪录。
毫不犹豫迅速跟牌，方兴地产对广渠路15号志在必得。6月30日，广渠路15号竞拍现场激烈异常，远洋、SOHO、保利均在现场表现活跃，方兴地产在SOHO喊出38.9亿后首次应价39亿，此后只要有人举牌就毫不犹豫跟上，最终以40.6亿元竞得，不仅刷新了北京土地招拍挂制度以来的总价最高纪录，也是全国土地市场单幅土地的最高成交记录。
不知是他们有更高的心理预期价格，还是根本没有心理价格只是以拿到为目的。单单是这些“小公司”在拍卖现场表现出的“万丈豪情”，便是那些埋头计算价格小心翼翼举牌的大企业所“望尘莫及”的。
方兴地产是中化集团在香港上市的全资子公司，此前的主要业务以酒店类物业为主，曾在上海有过一些住宅项目开发经验，广渠路15号地项目是其在北京的首个住宅项目。而中电集团旗下的成都中泽置业履历就更加简单，开发过的住宅类项目仅有成都颐和家园。这两个房地产开发经验尚并不能算丰富的公司表现出的“非凡魄力”屡屡令人侧目。
答卷质量尚需时间考验
在中化方兴获得了广渠门15号地竞标后，中化方兴相关负责人表示：“我们不看短期，更看重公司在北京的长远发展，我觉得北京房地产、中国的房地产都很有发展的前景。”而同样出现在广渠门15号地竞拍的潘石屹则是另一番表情，认为广渠路15号地价格高得完全出人意料。此前手握重金的SOHO中国对广渠门15号地早已“图谋”已久，没想遇到财大气粗的“小公司”方兴地产拦路阻截。
虽成都中泽置业在夺得朝阳区奥运村乡地块后并未对19.6亿的价格做任何评价，但从其表现的态度来看，似乎对这个结果还算满意。而月前在与其争夺广渠门10号地中胜出的富力地产，在拿到地王后却是大倒苦水。在当日竞拍结束后，北京富力总经理张辉无奈地向媒体表示：“富力其实不愿意拿地王，真心希望同行们在竞争时多一点理性,在政府供地谨慎的背景下,避免付出过高代价,减少土地在成本中的比例。”
中建一局集团房地产开发公司罗心怡则认为：“房地产开发是周期性很长、专业性很强的一个行业，拿地仅仅是一个开始，在以后的开发和销售过程中会遇到很多问题，需要放下浮躁的心，沉下来用责任去构筑建筑。”对于那些开发经验尚且不足的公司来说，在日后能否沉下心来对大家交出满意的答卷，尚需时间的考证。
万科发力二线城市
随着一线城市土地市场竞争的火爆，土地价格亦是水涨船高，近来虽在一线城市的土地竞拍现场经常能看到万科的身影，但对于在2007年曾加入抢地风潮并深受其害的万科来说，更注重土地价格和收益，高企的价格令万科在一线城市鲜有收获。面对市场突如其来地快速回暖，万科土地储备量略显不足，坦承“错过拿地最好时机”的万科，选择了激进拿地。两个半月时间，万科积极转战全国各地土地市场一举购入18块地，其中除广州和上海获的两个小额项目外，其他均为二线城市，似乎战略重心逐渐地在往二三线城市转移。
对于万科是否将放弃一线城市而转战二三线城市，万科董事会秘书、首席研究员谭华杰道：“万科依然最看好一线城市住宅市场的长期前景和发展空间，但一线城市受到太多企业关注，土地出让数量又少，激烈争夺之下地价偏高，许多“地王”都是只有短期内房价超过历史峰值20％—30％才能盈利的项目。而相对来说，二三线城市数量众多，只要努力去寻找，总还能找到一些价格较为合理的地块。万科能够接受的土地价格一定基于曾经存在或现在的房价，绝不购买只有基于房价上涨才能盈利的地块。从这一点看，万科可能相对保守。我们认为，未来的房价走势有不确定性，短期快速上涨即使出现，也不可持续。我们不会将万科未来的经营安全和发展前景，押注在房价迅速暴涨的预期之上。”
地王后遗症：地价推高房价？
“土地成本的上升必然促使开发商的成本上升，开发商不可能低于成本价销售，再者，优质地段的稀缺性和不可复制性，是开发商手中的砝码，再配合好的策划和品质，卖出相对较高的价格也不是什么太大的问题。”第一太平戴维斯住宅部负责人常峥表示。
亚豪房地产服务机构品牌部郭毅则认为：“目前来说，地王出现以来周边楼盘价格上涨已是不争的事实。但对于地王项目来说，未来两三年的市场走势现在还很难判断，其周边的楼盘价格也会对其日后的定价造成影响，价格过高就没有吸引力，价格过低又会失去利润空间，日后地王项目能否实现利润现在还很难说。”
据北京市相关负责人介绍，下半年土地供应力度会继续加大，以平抑土地价格，然而随着一些热点地块的陆续入市，相信下半年的土地市场竞争仍会非常激烈，或再掀圈地狂潮。
